부동산을 처음 입문하는 초보자는 부동산 투자를 빨리 시작하여 빨리 큰 수익을 얻고자 하는 열정을 가지고 있다. 누구나 부동산 투자로 돈을 많이 벌 수도 있겠지만 돈을 많이 벌 수 있는 만큼 그 수익을 뺏어가기 위한 늑대들도 항상 도사리고 있다.
부동산 초보자들은 그 늑대들이 양인지 늑대인지 구별할 수 있는 능력이 떨어진다. 부동산 소개하는 사람들의 화려한 말솜씨에 휘둘리고 견본주택의 화려한 인테리어에 속아 피해를 보는 초보자들이 많다.
부동산은 워낙 큰 금액이 교환되기 때문에 한번 위험에 빠지면 다시는 헤어나지 못할 정도의 큰 타격을 입게 된다. 위험의 늪에 빠진 이후로 다시는 부동산 시장으로 발을 들여놓지 못하는 상황이 생긴다.
싱싱한 과일을 고를 때 우리는 그냥 아무거나 고르지 않는다. 과일이 싱싱한지 또는 상하지 않았는지 꼼꼼히 따지면서 구입을 하는데 보통 습관이지만 부동산은 제대로 보지 않고 남들의 현란한 말솜씨에 속아 그냥 매수하는 경우가 너무 많다.
이번 포스팅에서는 초보자가 부동산에 빠질 수 있는 위험이 어떤 것이 있는지 알아보고 주의할 방법을 알려줄 테니 끝까지 정독하고 꼭 위험을 피해보길 바란다.
조급만 마음만 다스려도 성공이다
부동산은 대한민국이 전통적으로 돈을 많이 벌 수 있는 투자시장이다. 많은 사람들이 부동산을 통해 자산을 증식해 왔고 부자의 반열에 올라섰다.
내 주위에서 누가 부동산으로 몇억을 벌었다는 이야기를 들으면 주변사람들은 괜히 마음이 조급해진다. 누구는 부동산으로 돈을 벌었는데 이대로 가만히 있으면 나는 혜택을 전혀 보지 못하는 바보가 되지 않을까라는 걱정을 하게 된다.
또는 무주택자가 누구는 내 집마련을 하여 안정적인 생활을 하고 있고 집도 이쁘게 꾸미고 가구도 많이 들여놓고 집의 가격이 많이 올랐다고 하면 무주택자들은 나도 빨리 집을 마련해야 하는 조급합이 생기게 된다.
경험적으로 그런 조급함이 생길 때는 대부분 부동산이 정점인 경우가 많다. 이미 많이 올랐을 대로 오른 상태이다. 하지만 위에 말한 조급함을 가지고 있는 사람들은 그때 무리하게 영끌을 통해 부동산을 취득한다.
결국 부동산은 조정기를 거치고 집값은 30~40% 하락한다. 결국 그들은 하우스푸어가 된다. 이런 현상들을 2009년 즈음 볼 수 있었고 문재인 정권 치솟는 집값으로 인해 맘을 졸였다 끝내는 영끌로 집을 구매한 부동산 초보자들이 결국 윤석열 정부가 들어 20~30%의 폭락을 맛보고 있다.
이들의 실패의 원인은 바로 이것이다. 전혀 공부가 되지 않았던 것이다. 과일을 고를 때처럼 신중하지 못하였다. 큰 금액의 부동산을 매수할 생각이 있었다면 부동산 공부를 하였어야 했다. 신문을 보면 부동산의 흐름을 공부하였어야 했고 내가 매수하고자 하는 동네에 찾아가 임장활동을 하였어야 했다.
적어도 부동산에 들어가 현재 가격과 동네의 분위기, 매매가격과 전세가격의 추이를 물어보면 얼마든지 안내받을 수 있지만 대부분의 초보자는 그런 과정은 생략한 채 지인들의 부러움만 가득 안고 부동산 매수를 한다.
"누가 부동산으로 얼마를 벌었대. 나도 여기에 투자해야지"라는 마음으로 부동산에 뛰어들면 필패하게 된다. 부동산투자를 하기 위해서는 수요, 공급, 손품, 임장, 현장조사, 인프라, 현장분위기, 매물현황 등을 파악해서 고르고 골라 매수를 하여야 한다. 공부를 하고 지금 매수타이밍이 아니라고 하면 매수를 안 하는 것이 정답이다.
지역 주택 조합아파트는 절대 눈길을 주지 마라
부동산 초보자가 부동산 투자 시 절대 쳐다보지도 말아야 할 것이 있다. 그건 바로 지역 주택 조합아파트이다. 지역 조합아파트는 모집공고를 낼 때 주택청약 통장이 필요 없는 점, 시세대비 저렴한 분양가로 부동산 초보 투자자와 실수요자들의 마음을 흔들어 놓는다.
아파트를 싸게 분양받을 수 있다는 말에 흔들리지 않는 사람이 누가 있겠는가? 하지만 지역주택 조합아파트에 대해 조금이라도 아는 사람들이라면 절대 쳐다도 보지 않을 텐데 초보자는 그렇지 않다. 싸게 살 수 있는 절호의 찬스라 생각하고 분양관계업자의 현란한 말솜씨에 빠져들이 덜컥 계약하여 큰 피해를 보는 경우가 정말 많다.
지역 주택 아파트는 무주택자 세대주 조합원을 대상으로 투자자금을 모아 먼저 마련하고 시공사를 선정하여 주택을 짓는 것을 말한다. 아파트를 건설하려면 기존 토지 주인들에게 매입하여야 일단 조합원들을 모으고 난 이후에 토지주인들과 협상을 하고 조합원들에게 직접 건축비를 부담하게 해서 직접 주택을 짓는다.
그런데 토지주인들과 협상이 되지 않아 사업이 멈춰버리는 경우가 많고 시공 도중에 인건비와 물가가 올랐다는 명목으로 조합원들로부터 추가부담금을 또다시 걷는다. 결국 주위 분양가보다 훨씬 비용이 더 많이 들어가는 상황이 생기게 된다.
하지만 이것은 양반인 케이스다. 기존 토지주인과 토지매입 협상이 진행되지 않아 10년이 넘도록 토지조차 확보되지 못하고 사업이 좌초된 경우가 대부분이다.
지역 주택 조합아파트의 성공률이 고작 20% 정도 되지 않는다는 것은 사업이 성공하게 어렵다는 이야기이다. 따라서 절대 지역주택조합은 쳐다보지도 말고 눈을 아예 가리는 것이 제일 현명한 방법이다.
기획부동산에 절대 속지 마라
기획부동산에 사기를 당했다고 말하는 사람들을 본 적이 있는가? 우리 주변에도 꽤나 많이 볼 수 있고 뉴스로도 많이 전해졌을 정도로 기획부동산으로 큰 손해를 본사람들이 많다.
대부분 기획부동산은 토지로 사람들을 많이 속여 판매를 한다. 대체로 덩어리가 큰 임야를 팔거나 공동지분 형태로 소유권이 많이 쪼개져있는 형태로 거래를 한다. 대체로 임야는 대지보다 싸기 때문에 투자금이 많이 들어가지 않고 공동지분은 지분소유가 많을수록 싸게 매입할 수 있어 소액투자가 가능하기 때문에 기획부동산이 권유를 한다.
하지만 기획부동산에서 추천하는 임야는 대부분 도로가 전혀 연결되지 않은 전혀 쓸모가 없는 맹지가 대부분이다. 이 맹지를 조만간 개발이 되고 대지로 용도 변경이 확실하기 때문에 지금 사두면 수십 배는 오른다고 속여 판매를 한다.
결국 시간이 아무리 지나도 개발은 되지 않고 시세보다 비싸게 주고 샀기 때문에 그에 대한 피해는 부동산 초보자가 다 짊어지게 된다.
또 다른 방법은 토지의 지분을 쪼개어 파는 것이다. 10억짜리의 지분이 100명이 있다면 1000만 원만 있으면 10억의 땅을 소유할 수 있다고 과대광고를 한다. 하지만 지분투자의 경우 지분권자들의 전원 동의가 있어야 처분을 할 수 있기 때문에 재산권을 행사할 수가 없다. 결국 비싸게 매입한 토지지분은 지분소유권만 가지고 있는 것 이외에는 아무것도 할 수 없는 상황이 된다.
결론
부동산 초보자들이 조심해야 할 위험을 피할 수 있는 유일한 방법은 부동산공부를 하는 것이다. 지피지기면 백전백승이라 하였다. 나를 알고 적을 알아야 위험에 빠지지 않을뿐더러 성공 확률을 높일 수 있다.
좀 전에 말했듯이 부동산은 금액단위가 크다. 한 사람의 인생에 있어 제일 큰 단위의 뭉칫돈이 움직일 때가 바로 부동산 거래할 때일 것이다. 이 큰 금액을 남의 말만 믿고 무턱대고 저지르지 않았으면 한다. 남들이 권하는 부동산보다는 내가 찾아서 만족할 수 있는 부동산을 찾는 것이 중요하다.
공부하자. 그리고 발품을 팔아보자. 그러면 좋은 부동산과 좋지 않은 부동산, 좋은 타이밍과 좋지 않은 타이밍에 대해서 자신만의 인사이트가 생길 것이다.
