쉽게 풀이한 부동산 관련 세금 총정리 - 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세

 

 

 부동산에 투자하다 보면 제일 어려운 부분이 바로 세금일 것이다. 계속되는 부동산 정책으로 인해 변동되는 세금을 쫓아가기도 너무 어려운 것이 사실이다. 세금 용어도 물론이거니와 직접 계산해 금액을 도출해 가는 과정도 일반인들이 이해하기에는 너무 어렵다. 

 

 부동산을 투자하면 납부해야 할 세금이 매우 많다. 부동산을 살 때도, 보유할 때도, 팔 때도 세금을 내야 한다. 이렇게 내야 할 세금이 많은데도 불구하고 처음 부동산 투자에 입문하는 투자자는 어떤 세금을 내야 하는지 조차 모르고 있는 경우가 많다. 

 

 그래서 오늘 포스팅을 계획하게 되었고 이 기회에 각종 세금에 대한 기본적인 가이드라인을 잡아두면 부동산 투자에 많은 도움이 되실 거라 확신한다. 

 

 

1. 취득세

 취득세는 주택, 토지 등 부동산을 처음 취득할 때 납부하는 세금이다. 취득세는 부동산의 종류와 취득금액, 면적에 따라서 세율이 다 다르다. 2023년 기준 부동산 주택 취득세율은 다음과 같다. 

 

 

 하지만 이 세율을 전부 외울 필요는 없다. 왜냐하면 부동산은 살아있는 생물과 같아서 변동할 때마다 정부에서도 그에 맞게 정책을 바꾸고 세율도 바꾸기 때문이다. 다만, 부동산을 취득할 때 세금이 있다는 것을 알아두어야 하고 대략적으로 어느 수준으로 금액을 준비해야 하는지 정도 알고 넘어가면 된다. 

 

 

 표를 기준으로 6억 원 이하, 85㎥이하에 해당되는 주택은 1.1%의 취득세율이 적용된다. 예를 들어 85㎥의 3억 아파트를 취득하였다면 취득세는 3억 원 x 1.1% 로 계산하면 330만 원의 취득세가 발생한다. 

 

부동산을 구매할 때 부동산의 기본가격이 높아 취득세도 상당히 많이 나오니 부동산을 구매할 때 현금이 부족하지 않도록 잘 계산할 줄 알아야 한다. 

 

 

2. 재산세

 

 재산세는 주택, 토지 등 부동산을 보유하고 있다면 납부해야 할 세금이다. 매년 6월 1일을 기준으로 본인명의로 된 부동산을 소유하고 있다면 재산세를 납부해야 한다. 재산세는 부동산이 토지냐 건축물이냐 주택이냐에 따라서 계산방식이 다르고 세율이 다르다. 

 

 대부분 주택 관련 부동산을 많이 하니 주택의 재산세에 대해서 이야기를 하겠다. 

 

 재산세 (주택) = (공시가격 x 공정시장가액비율(60%)) x 세율

이 공식만 보더라도 부동산 투자를 처음 시작하는 투자자는 벌써 어렵게 느껴질 것이다. 우선 재산세에서 기준이 되는 가격은 부동산을 매입할 때의 거래금액이 아니라 공시금액이다. 아파트의 실제 금액과 공시금액은 다르다. 

 

 아파트 공시가격은 국토 교통부의 '부동산공시가격 알리미'에서 찾아서 확인을 해야 한다. 아래의 사이트를 이용하면 된다. 

 

부동산공시가격 알리미

 

 그런데 공시가격만 알아서는 재산세를 도출해 낼 수 없다. 여기에 공정시장가액비율을 곱해줘야 한다. 주택은 공정시장가액비율이 60% 지만 정부 정책에 의해서 자주 바뀌고 있다. 공정시장가액비율은 정부 정책에서 수시로 바뀌고 반영되니 그때마다 계산이 틀리는 이렇게 하는구나라고만 알고 바뀐 정책 공정시장가액비율을 곱해 계산을 해주면 된다. 

 

 

 예를 들어보면 아파트 공시가격이 3억 원이라고 계산하고 여기에 공정시장가액비율 60%를 곱한 금액인 1억 8000만 원에 세율을 곱해 재산세를 계산한다.

 

 주택의 재산세율은 다음과 같다

 

 

 과세표준인 1억 8000만 원에 세율 0.25%를 곱해주고 누진공제액인 18만 원을 빼주면 재산세가 나온다.

 

 1억 8000만 원 x 0.25% - 18만 원 = 27만 원

 

 따라서 재산세는 27만 원이 나온다.

 

 문제는 이게 계산이 끝이 아니라는 것이다. 여기에서 재산세뿐만 아니라 지방교육세와 지방세 도시지역분을 함께 납부해야 한다. 지방교육세는 재산세의 20%를 납부하여야 하며, 지방세 도시지역분은 지방세 과세표준의 0.14%를 납부해야 한다. 

 

 따라서 재산세 + 지방교육세 + 지방세 도시지역분을 합치면 1년에 내야 할 재산세는 총 576,000원이다.

 

 

 하지만 위의 복잡한 계산식을 모두 외울 필요가 없다. 이것을 외웠다가는 머리가 다 터져나갈 것이다. 계산식을 알려준 이유는 이런 과정에 의해서 계산된다는 것을 이해시키기 위함일 뿐이다.

 

 

 재산세는 이미 계산되어 납부형식으로 고지서가 집으로 오기 때문에 그 금액에 맞춰 납부하면 된다. 하지만 간혹 구청이나 시청 직원들이 계산을 잘못하여 고지서로 날아오는 경우가 있기 때문에 금액이 맞지 않다 생각하면 그때는 직접 계산해 보는 것이 좋다. 

 

 

3. 종합부동산세

 

 종합부동산세는 재산세와 마찬가지로 주택, 토지 등을 보유하고 있을 때 납부하는 부동산 보유세이다. 부동산을 보유하고 있는 모든 사람이 내는 세금이 아니라 부동산을 일정 금액이상 소유하고 있는 사람들만 내는 세금이다. 

 

 

 그래서 종합부동산세를 부자세라고 이야기한다. 종합부동산세도 정부의 부동산 정책에 따라 계속 변화하는 세금이다. 현재의 과세대상은 또 언제 바뀔지는 모르니 대략적으로만 알아두길 바란다. 

 

 

 다주택자의 경우는 소유하고 있는 주택의 공시가격 합계가 6억 원을 넘어가면 과세대상이 된다. 종합부동산세는 재산세의 과정과 비슷하기 때문에 생략하도록 하겠다. 

 

 

4. 양도세

 

 양도소득세는 토지나 건물 등 부동산을 팔 때 발생하는 양도소득에 대한 세금이다. 3억 원에 매입해서 4억 원에 매도하였다면 1억 원의 양도소득에 대해 세율을 곱하여 나온 금액을 납부한다. 물론 아파트 가격이 오르지 않았거나 오히려 떨어진 경우는 양도소득세를 내지 않아도 괜찮지만 양도소득세 신고는 반드시 해야 한다. 

 

 양도소득세의 과정도 상당히 복잡하여 일반인들이 쉽게 계산하기는 힘들다. 양도소득은 단순히 매도가에서 매수가를 빼 나온 금액을 납부하는 것이 아니다. 필요경비와, 장기보유특별공제, 양도소득기본공제를 차감하여 계산하여야 한다. 

 

양도소득 계산 과정

 

  양도가액 (부동산 매도가격)

- 취득가액(부동산 매수가격)

- 필요경비(취득세, 중개수수료, 양도비용 등)

---

  양도차익

- 장기보유특별공제

- 양도소득기본공제

---

  양도소득 과세표준

  x 세율

---

  산출세액

 위와 같은 과정을 통해서 계산된다. 

 예를 들어 3억에 아파트를 사서 4억에 다시 매도한다고 가정해 보자.

 매도가액 4억 원 - 취득가액 3억 원 - 필요경비 900만 원을 차감하면 양도차익인 9100만 원이 나온다. 

 

 여기에 장기보유특별공제와 양도소득기본공제를 차감하면 양도소득 과세표준이 나온다. 

 9100만 원 - (9100만 원 x 20%) - 250만 원 = 7030만 원

 

 

 7030만 원에 주택양도소득세율을 곱해주면 산출세액이 나온다. 

 7030만 원 x 24% = 1687만 원이 나온다. 

 

 

 여기에 따라붙는 세금인 지방 소득세는 산출세액인 1687만 원에 10%인 168만 7천 원을 양도세와 함께 납부해야 한다. 양도세와 지방소득세를 합하여  최종적으로 계산된 금액은 1855만 7000원이다. 

 

 양도 소득세는 세율이 굉장히 높은 편이다. 또한 누진세율이기 때문에 양도가액이 크면 클수록 납부해야 하는 세금도 더 커진다. 양도소득세는 계산과정이 매우 복잡하다. 따라서 혼자 세금 계산하기 어려우면 최근 양도세 계산기가 있으니 활용하면 도움이 될 것이다. 

 

 

 부동산은 세금과의 전쟁이다. 세금을 얼마나 잘 알고 있느냐에 따라서 부동산 수익의 크기가 결정될 것이다. 세금은 어렵지만 결국엔 정복해야 할 대상이다. 어러운 만큼 쉽게 쉽게 적용하고 세금에 대한 지식이 쌓이면 그때부터 하나하나 늘려나가는 것이 세금을 정복하는 길이라 생각한다.