부동산 낙관론자들이 전망하는 부동산 시장

 

 

부동산 시장의 낙관론자 vs 폭락론자

 

 대한민국에서 거주하는 성인들 중 부동산 시장에 대해 관심이 없는 사람은 없을 것이다. 왜냐하면 내가 부동산에 투자를 하든 안 하든 간에 어떤 부동산이든 한 곳에서는 무조건 거주를 해야 하기 때문이다. 

 

 하지만 부동산은 거래 단위가격이 매우 크기 때문에 쉽게 투자하지도 쉽게 내 집마련 갖기도 어려운 자산이다. 누구에게는 부동산 가격이 올랐으면 좋겠다 생각하고 누구에게는 부동산 가격이 떨어졌으면 좋겠다는 바람을 가지고 있다. 

 

 

 부동산의 활황기든 불경기든 간에 부동산 가격은 항상 논란의 중심에 서있다. 부동산의 상승을 이야기하는 낙관론자들과 부동산의 폭락을 이야기하는 폭락론자들이 늘 팽팽하게 대치하고 있다. 

 

 누구 말이 맞는 것일까? 

 

 그들은 왜 부동산의 상승을 이야기하며 부동산의 폭락을 이야기하는 것일까? 오늘은 부동산 상승을 이야기하는 낙관론자의 주장에 대해 알아보고 우리가 어떻게 해석하고 대처하는 게 좋은지 이야기하도록 해보도록 하자. 

 

 

낙관론자들이 전망하는 부동산 시장

 

1. 가구수의 증가

 부동산 낙관론자들의 부동산 시장 상승이 첫 번째는 이유는 가구수의 증가이다. 그럼 여기서 의문이 들 것이다. 분명 인구감소가 진행되고 있다고 하고 가구수도 줄어든다고 했는데 갑지가 왜 가구수가 증가한다고 했지라고 생각이 들 것이다. 

 

 낙관론자들이 이야기하는 가구수는 1인 가구수이다. 우리나라는 전통적으로 4인이 1인 가구를 이루는 게 일반적이었으나 저출산과 결혼기피 현상으로 인해 1인 가구수가 많이 늘었다. 따라서 전체적으로 가구수는 줄어들고 있지만 1인 가구수는 꾸준히 늘어나고 있기 때문에 부동산 가격이 오른다고 낙관론자들은 이야기하고 있다. 

 

 

 대신 1인가구수는 늘어나지만 한 가구의 구성원수는 계속 줄어드는 추세이다. 4인 가족에게는 예전에는 1 가구만 있어도 가능하였지만 지금은 4인은 4 가구가 필요한 시대가 되었다. 이처럼 인구가 줄어들더라도 1인가구수가 꾸준히 늘어나기 때문에 가구수 증가로 부동산 가격은 상승한다는 논리를 펴고 있다.  

 

2. 통화량의 증가

 부동산 낙관론자들의 부동산 시장 상승의 두 번째 이유는 통화량의 증가이다. 통화량은 우리나라에서 유통되고 있는 돈의 양을 말한다. 시중에 돈이 많이 유통되면 그 돈은 주식시장과 부동산시장으로 유입된다. 통화량이 늘어나면 늘어날수록 주식시장과 부동산시장은 규모가 커지고 돈의 양도 많아진다. 

 

 

 부동산 시장에 돈이 몰리게 되면 수요 공급 법칙에 의해 부동산의 가격이 오른다. 최근 코로나로 인하여 경기가 침체될 것을 우려하여 각국 중앙은행에서 돈을 엄청나게 많이 유통시켰다. 코로나로 인해 시장경제가 얼어붙지 않도록 하기 위해서이다. 

 

 그 결과 주식 시장과 부동산 시장으로 많은 돈이 유입되었고 주식과 부동산 가격이 엄청나게 뛰어올랐다. 그 당시 주식과 부동산이 없는 사람들을 일컫어 자고 일어나면 부동산 가격이 올라 희생당했다 하여 벼락거지라는 신조어까지 탄생하였다. 

 

 2010년부터 2018년까지의 전국 아파트와 통화량의 관계를 비교해 보면 이 기간 동안 통화량이 60%가량 늘어날 때 전국 아파트의 매매지수는 약 25% 상승하였다. 통화량이 증가하면 부동산 가격도 증가한다는 부동산 낙관론자들의 근거가 여기에 있는 것이다. 

 

 

3. 부동산 정책의 무용론

 부동산 낙관론자들의 부동산 시장 상승의 세 번째 이유는 부동산 정책의 무용론이다. 문재인 정부 시절 무수히 많은 부동산 대책을 쏟아냈다. 실수요자들을 보호한다는 명목아래 규제지역 확대, 부동산 세금강화, 금융규제 3가지를 축으로 엄청나게 많은 부동산 규제정책을 내놓았습니다. 

 

 그 후 문재인 정부의 부동산 정책으로 인해 부동산 시장은 어떻게 변하였을까? 다들 아시다시피 문재인 정부 시절 부동산의 폭등현상은 임기 내내 이어졌다. 코로나 이후 통화량 증가와 더불어 각종 규제로 공급을 틀어막게 되는 결과를 초래하여 부동산이 천정이 어딘지를 모르게 고공행진 한 것을 다들 잘 알 것이다. 

 

 

 문재인 정부는 집값을 잡기 위해사 다양한 규제와 강력한 세금정책으로 투기꾼들을 멸살하려 하였으나 결국 집값만 더 부추기는 결과를 초래하였다. 이를 두고 부동산 낙관론자들은 정부의 정책이 거대한 부동산 시장을 조절하기는 아무런 쓸모가 없다는 무용론을 주장하고 있다. 

 

 낙관론자들은 정부의 규제로 인해 공급량이 더 감소하여 부동산은 방치하여도 오르고 규제를 하여도 오른다고 이야기하고 있다.  

 

 

개인적인 견해

 낙관론자들의 말에도 일리가 있고 폭락론자들 말에도 일리가 있다. 하지만 그렇다고 두 의견을 다 수용할 수도 없고 두 의견을 다 거부할 수도 없다. 또한 한쪽으로만 치우쳐서 나 역시도 낙관론자나 폭락론자도 될 수 없다. 

 

 

 하지만 이 가운데에서  중요한 것은 그들이 말하는 것 중 팩트는 잘 새겨들어야 한다. 경제규모가 급속도로 성장하던 60~80년대처럼 부동산이 급등하는 모습은 앞으로 보기 힘들다는 것이다. 경제규모가 작은 개발도상국은 성장하면 주식시장과 부동산 시장이 폭발적으로 증가하지만 선진국형 경제규모에 도달하면 그때부터는 자산이 완만하게 상승하기 때문이다. 

 

 따라서 부동산 시장도 앞으로는 사둔다고 무조건 오르지는 않을 것이다. 하지만 어떤 지역과 어떤 아파트를 고르냐에 따라서 부동상 상승의 폭은 차이가 날 것이다. 앞으로는 인구유입이 많고 개발호재가 많은 지역은 아파트 가격이 상승할 것이고 반대로 인구가 점점 줄어들어 인구소멸위험지역의 부동산은 가격이 하락할 것이다. 

 

 

 점점 부동산시장의 부익부 빈익빈이 심화될 것이라 충분히 지역에 대한 공부를 하고 부동산 정책이 흘러가는 방향을 참고하여 부동산 투자를 계획해야 할 것이라 생각한다.