재건축 재개발의 차이와 사업비교

 

 

 

 재건축과 재개발의 차이를 아는가? 처음 부동산을 접하는 초보자들에게는 세 단어가 같기도 하고 다르기도 한 용어일 것이다. 두 단어의 공통점은 노후된 건축물이나 도시에 주거환경을 개선하기 위해서 시행하는 사업이다. 

 

 부동산 투자를 하면 재건축과 재개발 아파트가 돈이 된다는 이야기를 많이 들어보았을 것이다. 어떤 사람은 자신이 산 빌라가 재개발지로 확정되어서 돈을 많이 벌었다고 하는 사람이 있는 반면 5층짜리 아파트가 35층 아파트로 재건축되어 돈을 많이 벌었다는 사람들 이야기를 들어보았을 것이다. 

 

 도대체 이 단어들이 무엇이길래 부동산 투자자들에게 돈을 안겨주는지 오늘은 재건축, 재개발이 무엇인지 알아보고 그 차이가 무엇인지도 확인해 보자.

 

 

재건축

 

 재건축은 정비기반시설은 양호하나 노후 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이다. 쉽게 이야기하면 낡은 아파트를 부수고 그 자리에 새 아파트를 짓는 것이라 생각하면 편하다. 물론 단독주택도 마찬가지고 새 주택을 짓는 것이다. 

 

 재건축은 하수도나 도로등의 기반시설이 양호한 곳에 건물을 다시 올리는 것을 이야기한다. 따라서 도로등이 잘 닦여있고 제대로 정비가 잘 된 곳에서 건물이 노후화되었을 경우 재건축을 시행하는 것이다. 

 

 

 재건축은 민간이 주도하는 성격을 가진다. 아파트에 거주하고 있는 실제 입주민들이 적극적으로 조합을 설립하여 재건축 사업을 진행한다. 기반시설은 우수하지만 아파트가 노후화되어 이를 새 아파트로 탈바꿈시키면 아파트 가격이 많이 상승하기 때문에 주민들이 적극적으로 주도하는 사업이라 생각하면 된다. 

 

 

재개발

 

 재개발은 정비기반시설이 열악한 데다 노후 불량 건축물이 밀집한 지역에서 시행하는 사업이다. 쉽게 이야기하면 빌라나 오래된 집들이 모인 지역을 한꺼번에 전부 다 싹 밀어버리고 새로운 동네를 만드는 것이라 생각하면 이해가 쉽다.

 

 재개발은 건물과 더불어 상하수도와 도로 및 공원 등 동네 전체를 다시 만든다는 개념이다. 즉 건축물은 물론 기반시설 자체가 워낙 열악하고 노후화되어 동네를 싹 밀어버린다고 생각하면 편하다. 그 이후 도로를 다시 만들고 공원과 학교등 동네의 구조를 다 바꾸는 것이라 생각하면 된다.

 

 

 따라서 재개발 지역은 도로가 건설된 지 오래되어 폭이 굉장히 좁고 꼬불꼬불한 곳에서 시행된다. 열악한 동네를 재탄생시켜 새로운 동네를 만들기 때문에 상당히 쾌적하고 투자처로써도 각광을 받고 있다. 

 

 재개발은 정부가 직접 나서 주도하는 공공의 성격을 지닌다. 오래된 주택들이 밀집된 단독주택이나 다가구, 빌라들이 있는 지역은 주거환경시설이 매우 열악하기 때문에 도시를 새로 바꾸어 입주민들에게 좋은 주거 환경을 제공하기 위해 정부가 주도하여 사업이 진행된다. 

 

 

 하지만 주민들의 입장이 모두 상이하다. 자신의 노후된 집이 깨끗한 집과 좋은 환경으로 바뀌는 것에 찬성하는 사람들이 있겠지만 반대로 없는 형편에 추가부담금을 내면서 새 집을 받기에는 형편이 좋지 않아 반대하는 사람들도 있을 것이다. 

 

 그렇기 때문에 민간 입주자들이 직접 나서서 의견을 수렴하기보다는 정부차원에서 일방적으로 진행하는 경우가 많다. 재가발이 시작되면 가격이 상승되는 요인들이 굉장히 많기 때문에 투기수요가 몰릴 수밖에 없다. 따라서 재개발은 재건축에 비해서 규제가 훨씬 많을 수밖에 없다. 

 

 

재건축과 재개발의 차이점

 

 재건축과 재개발의 차이점을 쉽게 이야기하면 재건축은 눈과 코등을 수술하는 성형 수술이라면 재개발은 뼈와 골격 등을 전부 바꾸는 정형수술이라 생각하면 된다. 재건축은 건물만 새 건물로 바꾸는 것이라면 재개발은 그 동네를 완전히 바꾸는 것을 의미한다. 

 

 아래의 표는 재건축과 재개발의 비교해 놓았다. 

 

차이점	재건축	재개발
조합원자격	조합설립의 동의 미동의시 청산대상 건물,토자 모두소유	조합설립동의 여부필요없음 조합설립과 동시에 조합원 건물,토지 하나만 소유해도가능 지상권 소유자도 가능
정비기반시설	양호	열악
기반시설 기부채납	적음	많음
세입자주거이주비 및 상가영업보상비	X	O
안전진단 실시여부	O (단독주택제외)	X
임대주택 건설의무	상한용적률과 법정상한용적률 차이의 50% (시도조례)	서울 10~20%, 경기인천 5~20%, 지방 5~12%
사업진행의 원활정도	원활	어려움
현금청산자 비율	적음	재건축보다 많음
현금청산 방법	매도청구	토지수용
현금청산	시세기준	감정평가액기준
개발부담금	재건축초과이익환수제	X
실투자금액	재개발보다 많이 들어감	재건축보다 적게 들어감

 

 

 위의 표에서 알 수 있듯이 두 사업업은 조합원의 자격이 되는 것도 형식도 조금씩 다르다. 재건축은 기존 아파트 한 호수별로 조합원의 자격이 부여된다. 반면에 재개발은 그 보다 더 폭넓게 토지, 건물 하나만 가지고 있거나 지상권이 있어도 심지어 무허가 건물을 소유하고 있는 사람에게도 조합원 자격을 부여한다. 

 

 재건축은 세입자주거이주미비 및 상가영업 보상비가 없는 반면에 재개발은 정부의 주도로 진행하기 때문에 세입자들에게 재개발까지 주거에 문제가 생기지 않게 세입자주거이주비와 상가영업보상비를 지불한다. 또한  재개발은 사업이 원활하게 잘 이루어지는 반면 재개발은 동네 전체를 탈바꿈하기 때문에 사업의 진행속도가 느린 편이다. 

 

 

 투자자들에게 중요한 실투자금액은 재건축은 실투자금액이 많이 들어가는 편이고 재개발은 실투자금이 적게 들어가는 편이지만 상대적으로 두 사업 다 투자비가 많이 들어가는 편이기 때문에 현금흐름을 생각하고 투자하여야 한다. 투자금이 많이 들어가지만 수익성도 상당히 크기 때문에 재건축과 재개발에 대해 항상 관심을 가지고 공부하기를 추천드린다.