전세사기의 5가지 유형, 사기당하지 않는 법

 

최근 들어 깡통전세 등 전세사기 사건이 부쩍 늘었다. 전세사기를 당하면 대부분 한가정의 전재산인 경우가 많기 때문에 가정경제가 파탄이 나는 경우가 많다. 따라서 이번 포스팅에서는 전형적인 전세사기 수법에 대해 알아보고 전세사기를 당하지 않는 법에 대해 이야기 해도록 하자.

 

 

빌라 전세사기 "세 모녀 전세사기사건"

 

2017년부터 2020년 사이에 발생하여 뉴스에 보도되면서 사회적으로 큰 파장을 일으켰던 전세사기 사건이다. 김 씨는 거래가 없는 신축빌라를 대상으로 매매대금과 똑같거나 조금 더 비싼 가격으로 전세가격을 받아 그 돈으로 건축주에게 매매대금을 지급을 하였다. 그리고 자신의 명의나 딸의 명의로 소유권 이전을 하였다. 

 

이렇게 3년간 매입한 빌라가 500채가 넘는다. 이 과정 중에 김 씨가 들어간 자본은 들어간 게 하나도 없다. 전세금을 받아 그대로 빌라를 매입하는 데 사용하였기 때문이다. 또한 이 과정에서 본인들이 리베이트도 챙기기도 하였었다. 

 

이렇게 무자본으로 수백 채의 갭투자를 하였던 김 씨는 임차인들의 보증금 반환 요구 시기가 되면 연락을 끊어버리거나 자신의 빌라를 구매하라고 하고 자신은 어쩔 수 없다고 방치했던 사건이다. 

 

 

신축빌라는 거래가 잘 안 되기 때문에 정확한 시세를 알기 어렵고 깨끗한 집을 원하는 20~30세대의 특성을 노려 사기행각을 벌였다. 물론 세입자에게 다시 돈을 돌려줄 수 있다면 문제가 되지 않았지만 대부분 갭투자를 하는 사람들은 큰돈이 없는 것이 사실이다. 

 

이렇게 김 씨의 체납으로 떼인 보증금이 자그마치 472억 원이다. 이는 처음부터 보증금 반환이 불가능하였던 구조이다. 또한 임대차 보증금 중 일부가 분양대행업자들의 리베이트 분배로도 사용되었었다. 검찰은 보증금 반환이 애초부터 불가능하였고 조직적으로 사전 설계된 사례에 대해 미필적 고의를 인정하여 형사처벌이 가능할 수 있게 되었다. 

 

전세사기의 유형

 

 

깡통전세

 

위의 세 모녀사건의 핵심은 깡통전세를 계약하였기 때문이다. 깡통전세란 집주인이 세입자의 전세보증금과 주택담보대출금액의 합이 현재 집 가격의 80%를 넘어가는 전세를 깡통전세라고 한다. 

 

깡통전세가 위험한 이유는 집주인들이 대출을 제 때 갚지 못하여 주택이 경매에 넘어갔을 때가 문제가 된다. 경매에서 낙찰되면 낙찰금액으로 대출금을 갚는다고 해도 대출금액을 먼저 갚아버리면 세입자가 받아야 할 전세금이 떼이는 경우가 많다. 

 

결국 내 보증금을 찾지 못할 가능성이 있는 것이다. 어쩔 수 없이 울며 겨자 먹기로 경매입찰장에 찾아 직접 낙찰받아야 하는 상황이 생길 수 있는데 혹여나 세입자가 낙찰받지 못하고 다른 사람이 낙찰받게 되면 어쩔 수 없이 전세보증금 중 일부는 되찾지 못하는 경우가 발생하게 된다. 

 

 

대리인이 이중계약하는 경우

 

부동산 계약은 집주인과 세입자가 직접 만나서 계약을 하는 경우가 일반적이다. 하지만 사정이 있는 경우 대리인을 통하여 대리계약을 할 수 있다. 하지만 대리인 집주인에게 월세계약을 하겠다고 이야기하고 세입자에게는 전세계약을 맺은 후 전세보증금을 가로채서 잠적하는 경우가 있다. 

 

그렇게 되면 결국 월세계약으로 알고 있던 집주인은 대리계약은 법률행위가 성립하기 때문에 새로 들어온 세입자에게 전세금액을 대신 갚아줘야 하는 상황이 생겨 집주인의 피해가 생기게 된다. 

 

이와는 반대로 자신은 월세계약을 통해 집을 얻은 후 집주인인 것처럼 행세하여 자신이 임차한 집에 전세입자를 모집하여 전세계약금과 잔금을 받은 후 잠적하는 유형도 있다.  

 

이 경우 나중에 들어온 전세계약자는 진짜 집주인이 퇴거를 요청하면 집을 비워줘야만 하고 또한 전세금액도 되돌려 받을 수 없는 상황에 생긴다. 

 

 

집 하나를 두고 여러 명의 세입자와 계약하는 경우

이 경우는 공인중개사를 끼지 않고 집주인이 직접 거래하는 경우 많이 생긴다. 하나의 물건을 놓고 여러 명의 세입자와 동시에 전세계약을 체결한다. 이를 모르는 전세입자는 이사날짜에 맞추어 이사를 하게 되면 그 집에는 이미 다른 세입자가 살고 있어 분쟁이 생기게 되는 것을 이야기한다. 

 

가짜집주인과 공인중개사가 동조하는 경우

 

주택거래에 있어서 대부분 공인중개사를 두고 거래하는 것이 일반적이다. 그러기에 어떤 공인중개사를 만나는지가 매우 중요하다. 그렇기 때문에 공인중개사와 사기꾼이 서로 짜고 전세입자를 속이는 경우도 많다. 

 

부동산 중개업자가 가짜 집주인을 세워놓고 전세임차인과 계약을 한 후 전세자금을 챙겨서 달아나는 유형이다. 대부분 공인중개사들을 신뢰하면서 전세입자들이 거래를 하기 때문에 자신도 모르게 감쪽같이 사기를 당하는 경우가 대부분이다. 

 

 

신탁사를 이용하는 방법

 

전세난이 심화되면서 신탁등기된 물건을 저렴한 물건으로 가장해 부동산에 대한 지식이 없는 젊은 임차인들을 대상으로 전세사기 치는 것을 말한다. 소유권이 신탁회사로 넘어간 위탁자(집주인)가 자신의 멋대로 전세입자와 계약을 맺고 보증금을 챙겨 잠적하는 수법이다. 

 

소유권이 수탁자로 넘어간 신탁물건은 신탁자의 동의를 얻어 전세계약을 해야 한다. 또한 신탁자의 동의와 동시에 전세입자에게 신탁관계가 기재된 신탁원부를 임차인에게 안내하여 신탁물건이라는 것을 설명해주어야 한다. 수탁자의 동의 없이 세입자가 입주하게 되면 훗날 불법점유자로 간주되어 집을 비워줘야 하고 보증금을 몽땅 날리게 된다. 

 

 

전세사기 당하지 않는 법

 

주택도시보증공사의 보증보험을 반드시 가입할 것

 

전세대출 사기를 당하지 않기 위해서는 첫 번째로 해야 할 것이 바로 전세보증보험을 반드시 가입하는 것이다. 전세사기를 당하면 대부분 보증금을 온전히 돌려받기는 사실상 어렵다고 보아야 할 것이다. 전세보증금 반환소송을 통하더라도 경매처리까지 2년 정도 걸리고 경매를 진행하는데 절차 비용이 상당히 많이 들어간다. 

 

또한 승소를 하더라도 돈을 돌려받는 데는 많은 난관에 부딪히게 되고 사기죄로 처벌하고 싶어도 임대인의 고의성을 직접 입증해야 하는 문제가 있기 때문에 이조차 쉽지 않다. 그렇기 때문에 사전 예방을 위해 전세보증보험을 가입하는 게 가장 현명한 방법이다. 

 

깡통전세 예방 위해 집값의 시세와 전세 시세 확인하기

 

깡통전세가 극심한 이때 이를 피하기 위해서는 전세로 임차할 집의 시세를 확인해야 한다. 국토교통부 실거래가 공개시스템과 KB부동산 등에 접속해 시세를 확인해 보면 된다. 만일 내가 원하는 집의 매매가가 3억 원인데 전세가 역시 3억 원이라면 이는 깡통전세이기 때문에 절대로 입주해서는 안 된다. 

 

간간히 집주인이 부자라고 소개하면서 보증금 돌려주는데 아무 문제가 안되니 안심하라고 이야기하는 경우가 많은데 그렇다고 그 말을 절대 믿으면 안 된다. 무조건 시세를 확인하여 전세시세가 매매가의 70%가 넘어가는 집은 가급적이면 피하는 것이 깡통전세를 예방하는 길이다. 

 

 

계약 후 전입신고와 확정일자는 반드시 할 것

 

전세계약을 하고 입주를 하였다면 진입신고와 확정일자는 바로 진행하도록 하자. 전입신고를 마치고 나면 익일 0시부터 대항력이 발생하게 된다. 다시 말해서 경매에 넘어가더라도 법적인 문제가 발생하였을 때 내 보증금을 돌려받을 수 있게 하는 법적권리이기 때문에 반드시 전입신고를 하여야 한다. 

 

확정일자는 계약서에 도장이 찍혀있는 날짜로 계약서 작성일자의 증거자료가 되는 법률상 인정날짜가 된다. 확정일자의 효력은 경매로 부동산이 넘어가는 경우 제일 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권이 주어지기 때문에 확정일자도 반드시 받아놓아야 한다. 

 

신분증 확인을 분명히 할 것

부동산 계약을 하다 보면 부동산에서 알아서 잘 확인했겠지라고 생각을 하고 신분증 확인을 안 하는 경우가 흔하다. 하지만 이런 상황을 노려 전세사기가 극성을 부리기 때문에 반드시 신분증을 확인하여 집주인이 맞는지 파악하여야 한다. 대리인이 대리계약을 하는 경우도 대리인의 신분증과 집주인의 신분증을 동시에 확인하여야 한다. 

 

또한 신분증의 인물과 등기부등본상의 소유자의 이름과 동일한지 파악하여야 하며 근저당이나 다른 권리 사항의 문제가 없는지도 등기부등본을 확인하여야 한다. 

 

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결론

 

이상 전세사기에 대한 유형과 예방법에 대해 알아보았다. 한 가정의 전세금은 그 가정의 전재산인 경우가 대부분이다. 한 번의 관심소홀로 인해 전재산인 전세금이 한순간에 사기로 잃어버리는 경우가 많이 발생한다. 특히 부동산에 무지한 20~30대를 대상으로 전세사기의 80%가 발생한다고 한다. 

 

부동산 사기를 당하지 않는 방법은 결국 부동산에 대해 공부를 필수적으로 하는 것이다. 큰 금액이 오가는 부동산 시장에서 아무런 정보 없이 시장에 뛰어들면 그들을 먹잇감으로 노리고 있는 하이에나들이 득실 한 곳이 바로 부동산 시장이다. 

 

그들에게 당하지 않으려면 부동산에 대한 정보를 충분히 알고 있어야 하며 사기에 당하지 않게 그들과의 대화에 동참할 수 있을 정도의 지식이 쌓여있어야 한다. 

 

부동산 공부를 하자. 그리고 각종 장애물들을 내 눈으로 직접 확인하고 스스로 피할 수 있도록 실력을 키워두면 절대로 전세사기 당할 일은 없지 않을까 생각한다. 

 

 

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